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（大竹昇議員）
市民の皆様、改めて、こんにちは。傍聴者の皆様、お忙しい中、ありがとうございます。
このたびの質問は、新都市拠点開発エリア事業化調査の結果についてであります。
昨今の近隣における商業界は、もう皆様もご存じだと思いますけれども、つくば市では西武百貨店、牛久市ではイズミヤが退店を表明しております。茨城県でのイトーヨーカドーの退店リストに、日立店、古河店、そして、龍ケ崎のサプラ店が候補に挙がっております。私は、以前から郊外型ショッピングセンターは飽和期から衰退期に入っていると警鐘を鳴らしてきましたが、そのとおりになっております。
そこで、1問目の質問は、新都市拠点開発エリア事業調査結果についての基本構想のコンセプトについてであります。
新都市拠点整備の目標として、中心拠点の形成による地域の連携と持続可能な都市の創出とうたわれておりますが、どこの地域との連携で、何をもってしての持続可能な都市の創出なのかをお聞かせ願いたいと思います。
次からの質問は質問席から行います。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
ご答弁の中で、ぜひとも龍ケ崎は４極構造と言われる四つの市街地間としっかりと連携し、なおかつ中心商店街の活性化を念頭に置いて、複合的開発エリア事業化を進めていただきたいと思っております。そのような答弁もいただきました。
そういう中で、これからの中で具体的に活性化の目標実効値を掲げ、進めていただきたいと私から要望します。
続きまして、土地利用方針基本計画についてでありますが、イメージ図がサウンディング調査を踏まえて描かれているのかどうなのか、その辺についてお聞きいたします。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
商業者とサウンディングした割には、このイメージ図、報告書にうたわれているように地権者の皆さんと意向調査実施をしているわけでございますが、最初のときには地権者がかなり、50名近く参加しているんですけれども、だんだん少なくっている。私から見ると、このイメージ図が地権者の立場で考えると、夢とか希望とかで驚きとか輝きが見られないんですよね。ですから、これから本当にしっかりとサウンディングをしながら、その8万市民が納得いくようなビジュアルをしっかりと示して願いたいと思います。
続きまして、事業手法の検討結果についてでありますが、市施行や組合施行化について、土地所有者や進出企業の意見等を見ながら判断するとうたわれていますが、その後の土地利用者や進出企業者との協議内容をお聞かせください。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
市街化調整区域での開発が進んでいるわけでございますけれども、昨年度より行っている農業振興地域整備計画の調査見直しの概要についてお聞かせください。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
了解いたしました。
続きまして、実現性の検証についてでありますが、行政負担額として想定される最大額18億1,200万円の根拠を述べていただきたいと思います。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
慎重に検討してもらわなければならない。その理由についてちょっとご質問します。
概算事業費の積算に基づいての合算減歩率が50%とした場合の施行後の坪単価が11万6,000円となっております。
そこで、竜ヶ崎駅周辺の路線価格は幾らになっておりますか。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
竜ヶ崎駅周辺では一等地でございます。そういう中で今、路線価格が平米1万8,900円ということで、これ坪単価に直すと約6万2,480円になりますよ。簡単に11万6,000円を6万2,480円で割ると1.8倍です。今、想定している単価が1.8倍です。この単価で売ることは、私から考えると非常に難しいんではないかと思います。そういう中で、土地所有者にリスクが生じないようにするための方策をお聞かせください。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
今の答弁だと、売れ残りなどのリスクが回避できるように検討するとおっしゃっていますけれども、本当に売れ残ると大変なことになります。そういう中で、この開発のローコスト開発ができるか、関係業者のみならず金融機関等も交えて協議してはいかがなものかとご提案申し上げます。
次に、今後の進め方、方向性についてですが、サウンディングの結果の中で参入は難しいと回答している事業者があるが、その理由を商業事業者、開発事業者別にお聞かせください。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
私も6年前はその商業開発に携わってきました。そういう中で、首都圏近郊では16号線内の開発に対してはテナントが容易に集まりました。16号線外になると、商業立地に難色を示しておるテナントが多いです。
そこで、次なる質問は、商業事業者の中に開発業務代行もできる事業者がありましたか。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
非常に厳しい時代の中で、そのような業者がいるということは、当市にとっては幸いだというような感じを受けます。
そういう中で、商業事業者及び開発業務代行者に対して、概算事業費の積算情報を提供し、各事業者が事業収支計画をクリアできるか確認しましたか。また、今後の調査を行う時期はいつになりますか、お答えください。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
（大竹昇議員）
来年5月という話でございますけれども、もう少し早い時期にサウンディングは進めたのがよろしいと私は思います。
私なりに先ほど部長のほうからありましたように、総事業費42億1,300万で収支計画を立ててみましたが、余りいい結果出ていません。NOI運営純利益ですが、余り芳しくありませんでした。先ほども申し上げましたが、かなりの英知を絞ってローコスト開発をしないと難しい事業になるんではないかと懸念しております。
そういう中で、開発エリアの潜在能力をもう一回しっかりと見据えて、市街化調整区域の意を介していただき、2020年には東京オリンピックやパラリンピックを、こういうことも意識しながら、観光、農業、児童の体験学習や高齢者の生涯学習、そして、公共施設再編成等、商業集積のコラボレーションですよ。商業集積ありきではなくて商業集積のコラボレーションによる、まち・ひと・しごと創生に向けての私から見直しの企画を立ててくださいとお願い申し上げます。
そして、中山市長に最後にお願い申し上げます。
私たち環境生活委員会は、岩手県の紫波町を視察してまいりました。オガールプロジェクトがしっかりと国からも認められ、加速化交付金または出資金もいただいている、そういうプロジェクトでございます。徹底的に解析し、分析して、そして、この地におきましても、あっと驚かすようなプロジェクトチームをつくっていただきたいと私からご要望申し上げまして、私の一般質問を終了します。ありがとうございました。
※答弁割愛 詳細は市議会公式サイトに掲載されています。
【平成28年 第4回12月定例会】